Rīgā ir vismaz pusotrs tūkstotis ēku, un lielākā daļa no tām ir dzīvojamās ēkas, kuras Rīgas domes Īpašuma departaments uzskaita kā graustu rajonus.
Tomēr tas nebūt nenozīmē, ka visu graustu ēku tehniskais stāvoklis ir kritisks, gluži otrādi – “no pirmā acu uzmetiena” šķietami solīda ēka var izrādīties “koloss uz māla kājām”. Māja Krišjāņa Valdemāra ielā ir tam lielisks piemērs.
Formāli pašvaldība ir noteikusi: ēkas, kas neatbilst pilsētvides un ainaviskās viengabalainības uzturēšanas prasībām, tiek vērtētas atbilstoši to ietekmei uz cilvēku drošību. Šī klasifikācija iedala graustus trīs kategorijās.
Kādi nami var iekļūt graustu sarakstā un kādi atvieglojumi tiek piedāvāti to īpašniekiem, lai attīstītu objektus, savukārt nekustamā īpašuma tirgus eksperti stāsta – kā investori vērtē šādus dzīvojamos īpašumus, kāpēc uzņēmēji tos neuzskata par potenciāli pievilcīgiem?
Noteikts pēc acs
Rīgas domes Īpašuma departamenta uzskaitē ir 1518 (uz šā gada 8. martu) īpašumi ar vides nolietojuma pazīmēm (lielākās daļas ēku lietošanas veids ir dzīvojamā apbūve). Daži no tiem vēl tiek vērtēti, daži ir klasificēti. Lielākā daļa graustu ir kopīpašumā vai privātīpašumā, taču starp vides degradācijas objektiem ir arī valstij un pašvaldībai piederoši objekti.
Rīgas domes Komunikācijas departamenta Komunikācijas nodaļas pārstāve Solvita Brence-Kauste skaidro: situācija pastāvīgi mainās, vismaz reizi mēnesī īpaša komisija izskata ēku klasifikāciju, tās apturēšanu vai atcelšanu. Lēmums tiek pieņemts, pamatojoties uz ēku apsekošanas ziņojumu. Pēc fotografēšanas publiskajā ārtelpā tiek konstatēti ēkas ārējās apdares defekti (vides degradācijas pazīmes). Klasifikācijas procesā netiek vērtēts ēkas tehniskais stāvoklis.
Komisijas sastāvā ir arī Rīgas domes Pilsētas attīstības departamenta pārstāvji. Ja ir bažas par ēkas drošību, viņi var uzsākt būves kontroles procesu, pēc kura ēkas tehnisko stāvokli pārbauda būvinspektors,” skaidro Brence-Kauste. Ja būve netiek izmantota un ja tās izskats ir acīmredzami bīstams vai ja tā ir sabrukusi vai jebkurā brīdī var sabrukt, Īpašuma departaments sastāda administratīvo aktu, liekot to sakārtot. Tas uzliek īpašniekam pienākumu novērst konstatēto bīstamību – nojaukt vai iekonservētu ēku.
Taču tā var būt tikai aisberga redzamā daļa. Jo vēl nav novērtētas visas ēkas. Marta sākumā Pilsētas attīstības komiteja apsprieda nepieciešamību pēc papildu speciālistiem Attīstības departamentā. Pirmā bija saistīta ar darbu ar īpašumiem, kuru maksimālais būvniecības termiņš beidzās pagājušajā rudenī (galvenokārt, lai tos pārbaudītu un legalizētu); šādu īpašumu varētu būt aptuveni 10 000 – daži no tiem var nebūt droši; un otrā – ar citu dzīvojamo ēku drošības novērtēšanu. Līdz šim iestāde ir aizliedzusi 82 ēkas, un vēl 146 īpašumi ir daļēji aizliegti.
Ar pašreizējām iespējām un resursiem aģentūra nevar pilnībā uzraudzīt un aktīvi rīkoties, pārbaudot dzīvojamās ēkas. To iedzīvotāji bieži vien nezina par apdraudējumiem, kas saistīti ar ēku tehnisko stāvokli, norāda eksperti. Iestāde uzskata, ka ir jāizveido sistemātiska pieeja šo jautājumu risināšanai kopā ar kolēģiem no citām padomes struktūrām, un tāpēc ierosina izveidot divas vakances speciālistam bīstamo un potenciāli bīstamo ēku apsekošanai un speciālistam nepabeigtu ēku izskatīšanai.
Ne visi reaģē
Rīgas graustus iedala A, B un C kategorijās, bet par ēkas tehnisko stāvokli, kā jau minēts, pēc šiem burtiem nevar spriest. Tomēr daži raksturlielumi ir iekļauti arī vizuālajā novērtējumā. Piemēram, A kategorija attiecas uz pilnīgi vai daļēji nojauktām ēkām, kas ir bīstamā tehniskā stāvoklī, apdraudot cilvēku drošību, bet C kategorija – uz ēkām, kas pasliktina tikai vidi.
Brence-Kauste norāda: potenciāli viena un tā pati pazīme var būt vai nebūt saistīta ar ēkas tehniskā stāvokļa problēmām.
Neatkarīgi no kategorijas ēkām, kas vienlaikus bojā vidi un apdraud cilvēku drošību, piemēro paaugstinātu nekustamā īpašuma nodokļa likmi (3 %). Tas ir pātagojums, ko pašvaldība izmanto, lai mudinātu īpašniekus atjaunot īpašumu.
Vai nodoklis ir efektīvs? Pašvaldības pārstāvis komentē, ka paaugstinātais nodoklis ir papildu slogs vidi degradējošam īpašumam, bet neuzliek īpašniekam pienākumu noteiktā laika periodā veikt tā remontu, tāpēc tā efektivitāti ir grūti novērtēt.
Pirms ēkas klasificēšanas un paaugstināta nodokļa iekasēšanas Īpašumu departaments ierosina, lai īpašnieki brīvprātīgi sakoptu savu mājokli 18 mēnešu laikā.
Slēptie defekti
Uz jautājumu, vai graustu sarakstā ir iekļautas arī mājas Rīgas centrā, Krišjāņa Valdemāra ielā, no kurām februārī tika evakuēti cilvēki un pat bloķēta satiksme iespējamā apdraudējuma dēļ, Brence-Kauste atbildēja, ka šo māju statuss pašlaik tiek vērtēts.
“Valdemāra ielā 117 un Valdemāra ielā 119 esošās dzīvojamās ēkas ir iekļautas novērtējamo īpašumu sarakstā. Pirms klasificēšanas Īpašuma departaments aicina īpašnieku labprātīgi novērst konstatētos māju ārējā izskata defektus, un jautājums par to klasificēšanu ir iekļauts komisijas darba kārtībā. Šo ēku īpašnieki ir aicināti labot dzīvojamo ēku fasādes, kuru izskats neatbilst obligāto noteikumu prasībām. No abu māju īpašniekiem ir saņemti solījumi veikt uzlabojumus šogad,” viņa teica.
Brence-Kauste vēlreiz vērš uzmanību uz to, ka ēkas izskats nekādā ziņā neliecina par tās tehnisko stāvokli. “Nevar izslēgt, ka ēkas ārējais izskats atbilst vides aizsardzības prasībām un tās telpiskā stabilitāte neapdraud trešo personu dzīvību, veselību vai īpašumu, bet no ekspluatācijas drošības viedokļa ēka ir bīstama iekšējo konstrukciju bīstamā stāvokļa dēļ, tāpēc pastāv iespēja, ka ēka tiks atzīta par bīstamu, bet netiks klasificēta kā videi bīstama un nebūs Igaunijas Īpašuma departamenta atbildības lokā,” skaidro iestādes pārstāve.
Likumā noteiktais pienākums
Pilsētas pašvaldībai nav zināms, cik daudz māju Rīgā ir vai drīzumā varētu būt avārijas stāvoklī. Brence-Kauste stāsta, ka katrai ēkai ir noteikts vidējais kalpošanas laiks, pēc kura tās īpašniekiem ir jāizsauc sertificēts būvspeciālists, lai veiktu tehnisko apsekošanu un noteiktu ēkas tehnisko stāvokli.
Viņa arī norāda uz ēku īpašnieku pienākumu rūpēties par ēku un uzturēt to tā, lai netiktu nodarīts kaitējums kaimiņiem, garāmgājējiem, iedzīvotājiem vai īrniekiem. Viņa atsaucas arī uz Būvniecības likumu, kurā cita starpā ir noteikts: īpašnieki ir atbildīgi par to, lai ēkas pārvaldniekam būtu finanšu līdzekļi steidzamu pasākumu veikšanai, lai novērstu apdraudējumu.
Pagājušajā gadā padome nolēma nojaukt divas graustvietas. Pašvaldības izmaksas bija 50 000 eiro. Viena objekta īpašnieks labprātīgi atlīdzināja viena objekta nojaukšanas izmaksas pilnā apmērā. Par otrā objekta nojaukšanu šogad ar īpašnieku tika noslēgta vienošanās par parādu sadali. Pašlaik maksājumi tiek veikti pilnā apmērā saskaņā ar grafiku.
Nākotnes draudi
Delfi Business uzdeva galvaspilsētas lielākajam mājokļu apsaimniekotājam Rīgas namu pārvādas (RNP) to pašu jautājumu par sagruvušajām dzīvojamajām ēkām.
Uzņēmums skaidro, ka pēdējo desmit gadu laikā ir notikušas četras iedzīvotāju evakuācijas bīstamības dēļ, tostarp trīs pēdējo trīs gadu laikā. Tomēr, ņemot vērā dzīvojamā fonda vecumu, ja dzīvokļu īpašnieki kavēsies ar lēmumu par mājokļu atjaunošanu, evakuāciju intensitāte neizbēgami palielināsies, atzīst RNP.
Vissliktākajā stāvoklī ir koka ēkas vēsturiskajos strādnieku rajonos. Tās atrodas centrā, Bolderājā un citur.
Kaimiņattiecību faktors
Daudzdzīvokļu ēkas īpašniekam pieder ne tikai atsevišķs dzīvoklis, bet arī noteikta daļa no ēkas kopīpašuma, atgādina RNP. Uzņēmuma pārstāve Una Grēnevica stāsta, ka ir vairākas programmas gan pašvaldības, gan valsts līmenī, kas paredzētas dzīvojamās mājas kompleksai renovācijai, ja mājai nepietiek pašu uzkrājumu.
“Par renovācijas priekšrocībām klientus un sabiedrību informējam jau sen, taču īpašnieku aktivitāte ir nepietiekama, tāpat kā to īpašnieku skaits, kas vēlas aktīvi piedalīties šajā procesā. Altum renovācijas projektos ir piedalījušies tikai 140 RNP apsaimniekoto ēku īrnieki. Daži no tiem ir nolēmuši renovēt ēkas, bet daudzi īpašnieki dažādu iemeslu dēļ ir nolēmuši projektus atlikt nākamajā plānošanas posmā. Problēma gan pārvaldniekam, gan aktīvajiem dzīvokļu īpašniekiem ir kaimiņi – ne vienmēr izdodas vienoties par renovāciju un finansējumu,” norāda Grenovica.
Ne tikai pātagu
Atgriežoties pie īpašnieku motivācijas instrumentiem, pašvaldībai ir ne tikai sviras paaugstinātas nekustamā īpašuma nodokļa likmes veidā, bet arī citi, tostarp daži “burkāni”.
Obligātie instrumenti
Lēmums uzlikt pienākumu novērst apdraudējumu. Iestāde var uzlikt piespiedu naudas sodu vai aizstāt to ar piespiedu darbību. Tie var būt minimālie pasākumi, kas nepieciešami, lai novērstu apdraudējumu ēkai. To veikšanas izmaksas sedz ēkas īpašnieks.
Lēmums uzlikt īpašniekam pienākumu novērst vides degradāciju. Aģentūra var uzlikt naudas sodu vai piespiedu pasākumus. Pašlaik minimālais obligātais naudas maksājums fiziskai personai ir 50 eiro, un to var palielināt līdz 5000 eiro. Juridiskai personai minimālā obligātā naudas likme ir 100 eiro, un to var palielināt līdz 10 tūkstošiem eiro.
Izpildes maksimālais biežums ir reizi nedēļā, ar katru nākamo palielinājumu palielinot izpildes summu.
Atbalsts
palīdzība riska novēršanā, ietver tehniskās dokumentācijas izstrādi (no 2020. gada);
energoefektivitātes pasākumi, ietver tehniskās dokumentācijas izstrādi (pieejama Rīgā no 2020. gada);
fasāžu renovācija, kas vērstas pret publisko ārtelpu (uz ielu), ieskaitot tehniskās dokumentācijas izstrādi (Rīgā pieejama no 2023. gada);
dzīvojamai ēkai piesaistītā zemesgabala labiekārtošana (Rīgā no 2023. gada);
Dzīvojamās ēkas pilnīgas tehniskās apsekošanas un energoaudita izstrāde (Rīgā no 2023. gada).
Papildu atbalsta iespējas (no publiskās ārtelpas redzamo fasāžu un jumtu atjaunošana) ir pieejamas vēsturiskām ēkām neatkarīgi no to lietošanas mērķa (Rīgā pieejamas no 2016. gada).
Atbalsts tiek sniegts kā daļēja izmaksu kompensācija.
Dzīvojamās ēkas, kuras jau ir apstiprinājušas vai gatavojas apstiprināt ēkas projektu, kas ietver apdraudējumu novēršanas pasākumus vai energoefektivitātes pasākumus, līdz šā gada 5. maijam var pieteikties līdzfinansējumam.
Kopš šā gada marta ir iespējams pieteikties dalībai programmā, lai līdzfinansētu energopasu un/vai tehniskās apsekošanas pārskatu izstrādi energoefektivitātes pasākumu īstenošanai daudzdzīvokļu dzīvojamās ēkās. Programmu administrēs Rīgas Enerģētikas aģentūra. Šī institūcija ir atskaites punkts ikvienam, kurš vēlas renovēt savu ēku, pieteikties līdzfinansējumam un nodibināt biedrību/apsaimniekošanas tiesības,” skaidro Brence-Kauste.
Pašvaldība plāno paplašināt veicināšanas instrumentu klāstu, piemēram, Rīgas domes Īpašuma departaments plāno izstrādāt atsevišķu sadarbības modeli ar Altum, lai īpašniekiem atvieglotu iespēju saņemt aizdevumu savas ēkas renovācijai, atvieglotu sadarbību ar domi un kredītiestādēm un pēc iespējas mazinātu administratīvos šķēršļus.
Gatavs pārdošanai par pasakainu cenu
Daudzas no noplukušajām ēkām atrodas patiešām labās vietās, taču arī uzņēmumi nav īpaši ieinteresēti tās pārdot. Jautāts, vai ir pieprasījums pēc šādiem dzīvojamiem īpašumiem un kādi ir lielākie šķēršļi šo ēku renovācijai, Starlex Real Estate vadītājs Egils Smiltiņš neslēpj: ir vairāki iemesli, kāpēc attīstība notiek lēnāk, nekā gribētos.
Daļa īpašumu pieder valsts un nevalstiskajām organizācijām, baznīcām un universitātēm, kas pamazām sāk īpašumus pārdot (piemēram, apzinoties, ka daudzi no īpašumiem vairs neatbilst mūsdienu prasībām un nepilda attiecīgo funkciju), galvenokārt izsolēs.
Lielākā daļa vēsturisko daudzdzīvokļu ēku tika atjaunotas pirms aptuveni trīsdesmit gadiem denacionalizācijas procesa laikā, lielākā daļa to īpašnieku jau ir gados, viņi pat nedzīvo Latvijā, īpašumus ir uzticējuši dažādiem apsaimniekotājiem, bieži vien neprofesionāļiem, kuri cerēja uz cenu pieaugumu un pat “pasakainu” peļņu, neieguldot attīstībā ne centa.
Pēdējo pāris gadu laikā Rīgas domes un Būvvaldes noteiktais paaugstinātais “graustu nodoklis” ir uzkurinājis daudzus īpašniekus, piespiežot viņus izlikt šādus īpašumus pārdošanā par tirgus, reālo cenu; citi savus īpašumus pamazām ir atjaunojuši. Mūsdienās motivēti īpašnieki savus namus var pārdot samērā īsā laikā, teica Smilktins.
Pēc viņa novērojumiem, kopumā denacionalizēto māju mantinieki labprātāk izvēlas īpašumu pārdot, taču nereti vairākiem mantiniekiem (kopīpašniekiem) ir grūti savā starpā vienoties, ko un kā ar šādu īpašumu darīt.
Cita kategorija ir īpašumi, kas jau ir sadalīti dzīvokļos. Šādas mājas nav piemērotas investoram vai attīstītājam, jo ir gandrīz neiespējami panākt vienošanos ar visiem dzīvokļu īpašniekiem.
Viņa kolēģis Auseklis Sarkans, Starlex Investmentsk partneris, piebilst: “Katrs attīstītājs izvērtē projekta riska un rentabilitātes aspektus. Palielinoties projekta riskam, pieaug arī paredzamā peļņa. Attīstās ēkas, kurām peļņas un riska attiecība ir pietiekami augsta. No otras puses, ēkas, kuru šī attiecība ir zemāka par tirgus gaidām, netiek attīstītas.
Protams, jebkuru risku var kompensēt, attiecīgi koriģējot ēkas pārdošanas cenu, lai attīstītāja peļņa adekvāti kompensētu risku. Tomēr ne visu īpašnieku uzskati par sava īpašuma risku un potenciālo rentabilitāti sakrīt ar attīstītāja un tirgus uzskatiem”.
Ja esat atklājis pareizrakstības kļūdu, lūdzu, paziņojiet mums, izvēloties šo tekstu un nospiežot Ctrl+Enter.
